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第二轮集中供地规则迎“巨变” 多个热点城市将控地价、降低溢价率

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继深圳、天津之后,又一热点城市宣布暂缓第二轮集中供地。 8月11日,青岛市自然资源和规划局在官网发布公告称,7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止&rdq...

继深圳、天津之后,又一热点城市宣布暂缓第二轮集中供地。

8月11日,青岛市自然资源和规划局在官网发布公告称,7月30日青岛公示的第二批次集中出让的100宗地拍卖活动因故“终止”,再次实施公开出让时间,以届时公告为准。

同日,有市场消息称自然资源部已召开闭门会议,明确二批次核心城市土地出让政策调整。与此同时,一份文件在业内流传,文件提及“单宗住宅用地溢价率不得超15%,决不允许通过提高起拍价方式调整溢价率;在达到地价或溢价率上限时,不得以竞配建等方式增加实际地价,可通过一次性合理报价、摇号、竞更高更优品质建设方案等方式确定竞得人。”经媒体核实,该文件内容属实。

据贝壳研究院统计,至8月10日,22个集中供地城市中,已有11个城市公告了第二批集中供地计划。苏州、深圳、青岛、长春、杭州、济南、天津二批次起始楼面价,较首批次均有一定幅度上涨。其中,深圳虽然加大了非核心区土地供应的规模,但起始楼面价仍较首批上涨了29.1%。

“政府之所以展开集中供地,是为了实现‘三稳’目标,但从热点城市首批集中供地的实际情况来看,土地市场热度不降反升,进一步增强了房价上扬的预期。这样的市场表现,一定程度与试点集中供地的初衷相悖。”中原地产高级研究经理卢文曦表示,因第二批次集中供地规则生变,近期将有更多城市中止或延期进行土地出让。

首轮集中供地问题凸显

在青岛“终止”第二批次集中供地出让活动的前一天,天津市规划和自然资源局发布公告,延长了61宗国有建设用地使用权公开挂牌出让的公告时间,挂牌截止时间由8月20日调整为9月10日,延期20天。

此外,深圳原本应于8月9日进行第二批22宗土地的集中出让,但8月6日暂停这批地块的出让,参与房企已交纳的竞买(投标)保证金将原路退回。

“几个城市之所以暂缓二次集中供地,很可能是留出时间对土地出让规则做出调整。近期中央多次明确要稳地价、稳房价、稳预期,而土地市场作为稳预期的重要部分,如果不对相关规则做出调整,恐怕不能很好适应当前的市场环境。”亿翰智库首席研究员张化东告诉记者。

多位接受采访的业内人士指出,部分城市今年首批集中供地溢价率高企,导致地价居高不下。

“青岛首批土地集中出让中,开平路45号地块曾引发多家房企竞价,最终以超过60%溢价率成交,这样的走向与政策基调不太相符。”中指院青岛分院研究主管郭晓锋说。

一家福建房企市场部经理表示,“首次集中供地中有好几个城市的土地成交,不仅溢价率高,而且土地成交单价较去年出现不同幅度上扬。“由于土地市场热度较高,市场预期也随之水涨船高,一定程度对房地产调控措施形成了反作用力。”

而地价进一步走高,在很大程度上压缩了房企的利润空间。此前有投资者在滨江集团业绩说明会上提问,杭州首批集中推地中滨江所拍几块地利润预期情况如何,董事长戚金兴回应,公司努力做到1%-2%的净利润水平。而前段时间宋都股份不惜损失5000万元保证金也要退掉杭州一宗宅地,在业内引发热议。

前述福建房企市场部经理指出,在企业层面,首批集中供地拿地的企业希望能在年内实现销售并回笼资金,但由于土地成交单价走高,有不少项目赚取的只是销售额,项目利润很低甚至没什么利润。

一家大型房企投资部人士告诉记者,其所在公司参加了今年热点城市的首次集中供地,虽然参拍率很高也对不少地块意向很强,但真正出手的并不多。

“这其中的原因在于,一些热度较高城市土地单价上扬幅度之快,超过我们预期。经过测算利润实在太低,有些项目按拍下来的成本测算,短期内甚至可能是亏本的。当然企业之间资金成本、产品策略不同,可能会有所差异,这些项目他们也许是赚钱的。”上述人士补充道。

其进一步表示,“如果二次集中供地的地价还那么高,企业拿地意愿会明显下降。而且经过首轮供地,不少企业手上可投资的资金也有所减少。考虑到房企购买意愿及投资实力的因素,一些城市也不希望在二次集中供地中出现流拍。”

调整规则能否降温土地市场?

据了解,目前杭州、天津及苏州等城市,已在土地溢价率、保证金等方面做出了适当的调整。

其中,杭州修订了第二批集中出让的31宗地块的竞价规则,包括首次推出竞品质的试点地块、土拍溢价率的上限由之前的30%调整为20%(“竞品质”试点地块溢价率上限为10%)、竞买单位需足额缴纳20%竞买保证金后方可参与竞买等。

天津也对第二批集中供地的溢价率进行了限制。据中指院统计,天津对第二批次集中供应的61宗地块最高限价均进行了调整,60宗地块最高限价下调,最高下调幅度近24%;52宗地块最高限价下调幅度在20%以上;1宗地块增加最高限价。61宗地块最高溢价率均不高于15%。

而苏州对保证金额度、合作拿地规则做出了调整。据苏州市自然规划局7月30日挂出的苏地网挂7号公告,今年第二批次将供应23宗地块。苏州第二批集中供地拍卖规则的一个变化是,除吴江区所出让地块保证金仍是30%,其余区域保证金比例均上调至50%,而苏园土挂(2021)03地块的保证金比例上调至100%。

亿翰智库研究总监于小雨认为,上调保证金比例将限制一些资金压力较大的企业拿地,间接加强资金雄厚企业的拿地优势。另外,保证金比例的上调,也有利于减少土地市场上多个马甲抢地的现象。

此外,对于深圳暂停第二批次集中供地出让活动,一家深圳开发商表示,今年以来,深圳的楼市调控持续升级,但现有的土拍规则最终还是价高者得,从首轮集中供地来看,土拍市场依然很火热,这与深圳的调控目标不相符,所以竞拍规则会有所调整。

张华东指出,从第二轮集中供地城市的最新情况来看,已有城市在溢价率方面进行了限制,预计接下来还会有更多城市在不同方面,进一步完善土地拍卖规则。

“接下来是不是会有城市在出让起始价、竞配建,到达上限后通过摇号、一次性报价、竞高标方案方面也做出调整,还有待观察。而这些规则的变化,能否让土地市场降温,又会给楼市带来哪些影响,值得关注。”张化东说。


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